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如何开一家成功的民宿过程解析【玖景文旅】--提供解决方案

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如何开一家成功的民宿过程解析【玖景文旅】--提供解决方案

发布日期:2021-02-22 作者:玖景文旅研究院 点击:

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如何开一家成功的民宿(1)——前期准备篇


如何开一家成功的民宿,虽然这不是纸上谈兵就能实现的事情,但还是希望能给想开民宿的或已经在开民宿的朋友们一些足够受用的干货!今天先为大家带来目的篇,也就是为什么要开民宿以及审视自己是否有能力把民宿开起来。


大环境的调研

接触各行各业,都应该对该行业有所了解,民宿行业也不例外,大到行业政策、行业前景、行业趋势,小到你想去开民宿的城市或者农村的相关情况。这些你都应该心里有底,而不是盲目冲动地去放手一搏。别等真的开始行动了,发现到处碰壁,就会很被动,到时候骑虎难下是很痛苦的一件事。

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目的

万事开头难,难就难在你有没有想清楚,自己为什么要去干这件事,,明确了目的才能更好的去执行,开民宿自然也不例外,所以如果你想开一家成功的民宿,那么你就要先去想清楚为什么开。

开民宿无非两个原因:情怀、生意!那么到底哪个更重要?在我看来,情怀还是得有的,毕竟没有情怀的民宿就没有了魂,民宿的情怀就相当于民宿的文化,这才是真正吸引游客前往消费的核心要点,不然花同样的钱还不如住城市酒店。当然生意也得有,说得粗俗点,你不赚钱,空谈理想,那么你的那些理想就都是狗屁。

所以,总结一下,目的就是要为你的民宿找到一个有趣而唯一的内核,再加用心设计的房屋和服务,不必再过多的说故事、讲情怀,认真经营即是情怀,情怀到了生意自然也就到了!




资金

这是开民宿的根本问题,开民宿是需要花钱的,而且花的不是小钱,那么就存在资金问题。你需要考虑方方面面的开销,做好预算,再审视一下自己的裤兜。如果当你没有足够的资金时你该怎么继续往下走呢,方法还是有挺多的,这里给一个大家不错的选择——众筹,具体的众筹平台及相关方式步骤自行了解吧!


精力

这方面主要是考虑到兼职还是全职的问题,全职就是事无巨细都要自己亲力亲为,花的精力自然也就多一些,好处可能就是自己对民宿的情况较为了解,可以根据实际情况调整运营策略;兼职可能就相对轻松,但需要考虑的点就是在招聘运营人员这一块,好处可能就是招聘来的运营人员比你有经验,让你在运营方面少走一些弯路。

总得来说,无论全职还是兼职都有可取和不可取之处,毕竟鱼和熊掌不可兼得,具体怎么选择,还是要根据自己实际情况出发。


能力

这个能力关乎到以后你民宿的寿命,你的经营能力、管理能力、社交能力、学习能力、经济能力等等,这些你都需要细细掂量一番。当然不可能所有开民宿的人都擅长这些,但你要考虑到,当你缺少某方面能力的时候,该想什么方法去填补它,也就是所谓的设计一个解决方案。


是否承受得起失败

这是Z为致命的一个问题,很多想开民宿却Z终没去开的朋友,都是死在这里。但我觉得知难而退未必不是一件坏事,毕竟不是谁都能承受得起失败。近两年民宿的确很火,做得好的民宿也比比皆是,但盲目跟风不一定能赚到钱,所以还是需要审视自己能否接受失败,再决定要不要踏出这一步。


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如何开一家成功的民宿(2)——选址篇


区位

这个非常重要,这主要跟你日后的客流有着非常大的关系,需要核心关注的有以下3点:


1、距离Z近的核心城市(如北上广深)有多远?

这个意味着民宿的主流消费群跟你的距离,一般要控制在3小时车程的范围内。这个关乎到你的节假日能否有稳定的客源。


2、距离主城区多远?

这个意味着本地核心消费群跟你的距离,一般控制在1.5小时车程的范围内,这个关乎到你的工作日是否也能有稳定的客源。当然还得考察下主城区的工资水平,消费能力,来评估主城区消费人群的价值。


3、距离Z近的4A级以上景区有多远?

有景区,就有游客,景区规格越高,游客就越多,这可以为你的民宿带来源源不断的客源,一般控制在30分钟车程的范围内,这个可以为你的工作日及节假日都带来稳定客源。当然还得评估下景区本身的客流量、淡旺季、游客人群构成等。

上述3点,Z起码应符合1点,符合的越多,说明区位越好。

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交通

这个也很重要,主要是考虑你未来的客人到民宿的便捷性,核心关注点是外地到民宿的交通方式情况,如机场、高铁、高速、公交车等情况。

机场到民宿的距离,高铁到民宿的距离,高速口到民宿的距离,公交车是否直达,核心点是主城市到民宿的路程是否汽车可以直达,路宽,路型(石子路、水泥路、柏油路、泥路等)。

交通越方便越好,首先要保证汽车可以直达,其次尽量以柏油路>水泥路>石子路>泥路的顺序来选择。


基础设施

主要是考虑到日后经营的基本所需,这方面的关注点不是看有没有,而是应该根据自身需求去寻求Z低成本的解决方案,核心考虑水、电、路、排污等方面。

通水通电通路通排污,水主要考虑水源、水量;电主要考虑是否存在供电不足的情况;路主要考虑民宿到主路的便捷性,尽可能选择通车路;排污Z好纳入主管。

如果当下的情况不是很符合经营条件,需要有相应的切实可行的稳定的解决方案。基础设施是一定要有解决方案的,如果本来就已经解决了,那么Z好,这样你就少投入了。


生态环境

这方面主要是考虑包括生态环境、周边景观、周边气候等自然情况,生态环境主要包括山、水、树的情况以及附近有没有工厂,俗套点的说法,就是有山有水,到处是树木,周边没有污染源。

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周边景观

主要是考虑附近的娱乐休闲性,为民宿做加分项,核心关注以下2点:

1、民宿视野范围内有没有天然景观,如云海、竹海、山景、海景、溪流、树林等等

2、民宿外围,步行可达的范围内有没有景观,如游乐园、采摘园、瀑布、云海、竹海、山景、海景、溪流、树林等等。

这些景观不是一定得有,但是有就是为民宿加分,同时还可以为你民宿减少景观层面的投入。


周边气候

这个并非重点考虑,主要是因为有些地方,由于在山上的原因,所以秋冬季节很冷,山路也不好开车,导致客人不方便过来,也不习惯入住,进而影响整体入住率。

区域文化氛围

这个同样并非重点考虑,主要是为你日后的经营可以提供一些着力点,核心关注点是民宿所在村的民俗等历史文化传承方面。

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地块状况

这又是一个需要重点关注的方面,也决定了你的民宿成败,核心关注点有以下3点:

1、建筑面积,Z好是3栋,起码是2栋,万不得已才是1栋,1栋的面积指120方以上,1栋只能做3-5个房间,2栋可以做8-10个房间,3栋可以做13-15个房间,房间数量的不同,但是核心运营人员基本是相同的,那么当然房间多点更好,但也不是越多越好,真的房间多了,对你的运营压力是非常大的。

2、院子面积,院子大了,你的屋内公共空间可以小点,房间数量可以多点,同时可以在院子内做各种体验产品的设计。

3、地块的性质,核心关注是否一户一宅,如果是的话,那么可以推倒重建,如果不是只要改建;还有是否存在邻里纠纷,这个很重要,尽量选择独门独户的房屋。

租金及其他费用

这个非常非常重要,地块租金过高,经营有风险,现在的租金计算方式主要是建筑面积和院子分开计算,租期为10-20年居多,极少是20年以上的,支付方式大多是10年一付或一次性支付,极少是1年一付。另外还可能涉及到树木、小院子的一次性买断等情况。

需要深入了解、综合计算,切勿有一笔付一笔,会导致你Z后多出很多不必要的支付项目。

运营及管理成本

这个不是很重要,因为在哪都一样,基本上差不了多少。

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政策

这个也很重要,地方政府的政策可以帮你解决很多问题,核心关注点如下:

1、民宿补贴及奖励,有些地方政府针对民宿项目采取补贴和奖励政策,甚至达到投资额的30%;

2、民宿项目支持力度(非补贴),看地方政府对旅游业、民宿业态的看法,是大力支持还是怎样,如果大力支持,那么日后在前期选址、施工建设、证照审批、实际运营会有很多帮扶,让你少走很多弯路和闹心路。

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如何开一家成功的民宿3——设计篇


风格

首先,我们来谈谈民宿的风格设计。这是一个很大局观的东西,但也是整个民宿设计的灵魂所在。当游客来到你的民宿,首先注意到的就是民宿的整体风格,而整体风格的的确定需要符合主流审美趋势(除非你做小众),但也不能随大流,要有自己特色。所以在选址和市场上也要有所考虑,当然这个考虑是为了更好的融入当地文化,充分利用当地资源,可以给游客带来独特的享受。    

重点提一下,民宿的整体风格一定得体现自身的独有特色,切忌拿来主义,然后风格上Z好能否融合在地文化,因为来入住民宿的客人,首先吸引他的肯定是设计和在地文化体验,如果这两方面弱化的话,那你的民宿估计很难出挑。


空间

接着,我们讲一下民宿的空间设计。一般来说,民宿空间分布分为休息区、活动区、生活区。休息区需要相对安静、保证通风;活动区应该保证一定的空间面积,相对容易到达;生活区则需要着重保持清洁卫生。除此之外,三个区域也需要一定的路线设计,保证其合理通行。

因为民宿相对空间较小,因此在空间设计上尽可能的利用好每处场地,把公共空间和客房空间合理的设计到位,在保证核心配套需求的基础上,多整几套客房出来,会比什么都重要。


色彩

民宿的色彩搭配也是绝对不容忽视的一点。色彩可以帮助确立民宿房间的整体格调,不仅可以给人带来视觉上的差异、冲击,还可以带来美的体验,甚至直接影响顾客的心理与情绪。无论你想选用哪种颜色,都需要先确定一个房间的主色调,可以从确立家具的颜色开始,之后逐步选择同色系的其他颜色用在墙壁、地面上,使整个房间相得益彰。


光线

然后需要考虑的就是光线的问题,光线可以从自然光和灯光两方面考虑,无论是日光还是月光,善加利用都可以给你的民宿带来一天内更多的变化。而灯光则可以在更多方面加以利用。其中有一个“5:3:1”的黄金定律,即集中性光线,辅助式光源,与Z基本光源的比例。当然,如果灯光能与建筑完全相融合。形成一种建筑语言,那就再好不过了。


装饰

民宿的装饰要素也十分重要。各种装饰面、雕塑、植物、图案等都在装饰的范畴之中。好的装饰,应该既能满足功能需要,又能满足美的需求。一个创意的装饰物,可以给客人留下极为深刻的印象。除此之外,也要考虑到装饰材料的材质、质量、触感、环保等问题。

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景观

景观这方面在选址篇有提过一些,主要是为了提升民宿的娱乐休闲性。当你选址时,或多或少都会选择有一些天然的景观的宝地,但有些天然的景观我们还是需要通过设计施工,让它变得更完美,和你的民宿能够更加相辅相成。主要是以下三点:

1、 植物种植方面,植物是营造氛围的载体,植物配置在景观设计中占有十分重要的位置,Z好做到三季有花四季有景可观;

2、 景观亮化方面,灯光不仅可以起到照明的功能,通过灯光的运用还可以将景观美化,给夜色中的景观增添更加绚丽迷人的色彩;

3、 细节处理方面,在整体空间里仅有硬质景观或水景、花草等还是不够的,因为在这个空间里人们要活动,所以需要把很多的景观小细节处理好,细节就像衣服上的装饰品,运用合理它代表院子的品味格调。


设计师

关于设计师这方面的话,如果你本身自己就有设计方面的天赋和能力,那么你可以选择继续亲力亲为。但如果你要聘请设计公司的设计师为你操刀的话,那么我觉得需要为你提供几点建议:

1、 很多设计师都是空中楼阁,让他整一个漂亮的东西没问题,但是实用性大打折扣;

2、 如果跟着设计师的脚步走,你的预算就完了,完全控制不住,一定不要听设计师的,记住设计师的存在是帮你在控制成本的基础上设计出更加漂亮实用的东西出来;

3、 我们见过很多设计师,发现设计师其实不适合做经营,也不适合做leader,他们更适合在框框里面来完成任务。


成本

在处理好上述要点之后,这个是Z重要的,如果你是土豪,请忽略这个问题。你需要就客房数量、预计房价、投入预算和回报周期做好计划,切勿盲目以为求好,这样你会控不住你的成本,上面提设计师的问题,其实很重要的一点也是跟成本相关。

很多民宿,做的很漂亮,生意也很好,但是老板照样坚持不下去了,原因很简单,回报周期实在太长了,而竞争却越来越激烈,一般量化的数据,如果测算3年无法回本,建议放弃或者重新做财务模型。


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如何开一家成功的民宿4——施工篇


1、施工前

①设计师对接准备

设计阶段大多数是将室内装修和室外景观独立开来的,因此在图纸方面需要让两方设计师配合,将工期和施工项目对接起来,这样寻找施工方的时候,施工方可以清楚具体干什么活、什么时候干什么活、需要干多久的活。

这里需要注意的是让设计师把所有需要考虑到的问题和项目全部梳理考虑到位,切勿有留下任何没计算到的项目,因为这个会是你控制不住预算的一个突破口。


②施工团队敲定

有设计师的全程跟进在,因此在施工团队上相对容易点,室内装修一定要找专业的,这个是看细节的地方,室外景观可以找当地工人,相对可以粗糙点,然后也给点活让村里的人干干,会对你的项目有百利无一害。

当然在施工团队的具体敲定方式上,可以有两种方式,一、本身设计师就有合作的施工团队或装修公司;二、设计师独立监工,施工团队外招。

这里需要注意的是,施工期间的费用支付方式和尾款支付方式,这个其实跟家里装修差不多,就不赘述了。


③施工材料采买

施工不管是半包还是全包,有些物料是得自己采买的,这些就需要事前确认,这个有比较大的帮助在于,物料是否适合设计,物料可以在第一时间跟进施工进度。


④审批备案工作

民宿建设如果是推倒重建的话,需要通过村里向镇建设办申请农村房屋建设,一般都会批。如果是改建,理论上是无需向村镇申请审批,但是为稳妥考虑,Z起码向村里提交施工备案。


2、施工中

施工过程中,一切按照预先设定的方案执行即可,室内设计师跟进室内装修,景观设计师跟进景观,作为业主跟进需要配合的事项,如物料的采买等。

这里需要注意的是:

1、盯住施工进度

一定要死死盯住进度,控制每个环节的进度,一旦发现有延迟的迹象,马上找到设计师,跟进进度,否则很容易拖期,影响你整个项目的进度和计划。

2、盯住施工质量

这个非常重要,民宿尤其是农村民宿,施工质量上一定不能马虎,重点在防水、防潮、水、电、排污以及具体施工细节,这方面就需要让设计师盯牢跟进,确保无误。

重点关注

3、控制预算成本

这个就是生命线了,有些民宿Z后难以为继的原因,就出在这了,控制不好成本,在施工过程中,在物料采买过程中,在其他各类支出的过程中,没有严格按照原先的预算进行控制,受外部因素干扰,然后就松懈了,结果一看,各类支出都上去了。

4、准备经营所需的事项

当然在施工过程中,你可以开始对外宣传推广你这家民宿了,制定相应的产品、服务、人员等经营所需确定的各类事项。


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3、施工结束

①工程验收

工程验收时能没有问题尽量没有问题,因为不管是遗漏项目,还是项目做的不到位,都会影响整个项目的进度和质量。这里就凸显在施工过程中的全程参与跟进的优势了,你在工程验收上会很清楚,查看哪些项目,哪些项目还有缺失之类的,既不会被施工方给忽悠,遗漏项目,也不会因为项目有问题,而要推倒重来。


②异味处理

这个太关键了,再好的装修材料都会有异味,你需要在Z短的时间内处理掉这个问题,这个跟家里的装修也是一样的。


③软装布置

施工结束退场之后,软装马上跟进布置,各类设备设施进场安装。


完成上述步骤之后,人员进场,设备调试,就可以开始对外试营业了。





如何开一家成功的民宿5——物料篇


我们这里将的物料不是指装修施工的建筑物料,这个内容建议丢给设计师去负责,自己不要花时间和精力在这方面,我们今天将的物料是决定你民宿整体风格、定位和档次的物料,具体包括客房内物料;功能区设备;主题类物料


1、客房内物料

布草类

被套 床单 枕套 浴巾 面巾 浴袍 羽绒被 毛巾被 羽绒枕头

注意:每房备3套,千万不要整五颜六色的布草,就酒店标准的色系即可,质量上要靠谱。网上也有专门做布草供应的,包括销售或租赁的形式都有。

耗品类

牙具 梳子 浴帽 剃须刀 洗发液 护发素 沐浴液 润肤露 卷纸(厕纸) 面巾纸(抽纸) 垃圾袋 拖鞋 矿泉水 欢迎礼物

注意:易耗品尽量选择一次性小瓶装,欢迎礼物尽可能提供,这是强烈输出你民宿文化的点,而且给人的印象会非常深刻。

设施设备类

地秤 衣架 冰箱 电热水壶 水杯 茶杯 插座 电视 遥控器 服务指南 沙发 茶几 床头柜 床架 床垫 手电筒 吹风机 空调 空调面板 电灯 开关 马桶 浴缸 面盆 淋浴 垃圾桶

注意:这个已经是尽可能简单的设施设备了,几乎可以说是必不可少的了。


2、功能区设备

民宿功能区大致分为公共休闲区、餐厅、厨房和户外花园


公共休闲区

公共休闲区根据每家民宿的实际情况不同,功能上会有所不同,有些以休息聊天为主的空间、有些以安静休闲为主的空间、有些以项目玩乐为主的空间。这就要根据不同的功能购置不同的物料,需要跟整体民宿主题搭配。

餐厅

餐厅其实是满纠结的地方,看似单纯一个吃饭的地方,但是因为一般民宿场地都不会太大,可能这个餐厅还需要承担其他的功能,如承担非就餐时段的公共休闲功能,因此在餐厅的空间布局和餐桌的采购上需要综合考虑这个问题,

比如10间客房的民宿,在餐厅的设计上,是采用大长桌呢,还是采用小方桌呢,大长桌相对空间需求小,小方桌相对空间需求大。

厨房

厨房的定位是否开放给客人使用,是中西餐结合,还是中餐,因为器物都不一样,这对你的储物要求和人员要求会提出不一样的要求,一般情况下,如果不是定位特别高端的,客房量也没有在30间以上,建议选择中餐或西餐一种。

户外花园

户外花园主要是以园林景观设置和休闲玩乐项目为主,具体看场地大小做决定,如果场地小,做园林景观辅之以休闲桌椅摆放为主,场地大,可以在这个基础上设置一些亲子类项目,如玩沙区、泳池等等。

户外花园是作为民宿室内的衍生,可以很好的提升民宿的品质和档次。


3、主题类物料

根据每个民宿的主题定位而采购提升定位的物料,如主题是主打亲子的,需要采购一些小朋友玩乐和亲子活动类的玩具、设施和软饰;主题是禅修的,需要采购一些参禅、打坐、焚香类器物、设施和软饰。

采购此类物料,目的在于整体提升民宿对于主题的打造,同时也承担一部分休闲功能(就是给客人一个消磨时间的理由和方式)。

这里需要注意的是,在物料的采购上,尽量选择质量好的,因为主题类打造的物料,相对使用率会比较高。

综合来讲,物料上面,我们建议选择质量好,价格适中的,如果不是定位非常高端的话,品牌商品就忽略吧,因为成本上会吃不消,一般来讲,1000左右价位的定位,单房的投资预算控制在20万以内为宜,硬装完成后,你就清楚自己没省多少空间可以让你大手大脚花钱了。





如何开一家成功的民宿6——政府篇


开一家民宿千头万绪,尤其是对外来投资人而言,更是困难重重,这就需要和政府打交道,实现借力,帮助自己可以快速的解决遇到的各类问题,Z终顺利开出理想的民宿。


跟政府打交道,大致可以分为下面几个阶段:

1、立项前

2、开工前

3、试营业前

4、营业中



1、立项前

对接的政府部门包括,乡镇三产、工委、农办等部门。主要想他们了解如下内容:

①地方政府是否支持民宿的落地、对于落地有无具体的指导意见。

这个很重要,关系到你的项目的存在合法性的问题,虽然现在民宿很火热,但是政策、法律法规严重滞后,沿海发达地区相对有具体的指导意见,内陆地区估计不一定有。因为民宿这个事情本身按照现有法律法规是不合法的存在,这个一定要记住,要和地方政府充分沟通。

②地方政府对于民宿有无扶持奖励政策。

这个可以帮助你获得政府的奖励,降低项目的投入,有些地方针对民宿项目的奖励力度还不小,达到投资额的30%之多。事前沟通,可以获知政策情况,在不影响整体的情况下,尽量去符合政策考核指标,这个不错的哦。



2、开工前

在开工前,需要将设计方案拿到村里和镇里审批或备案。

如果是改建项目,只需要在村里和镇建设办提交下资料,做下备案即可,不存在审批。

如果是重建项目,需要提交详细的设计图纸给到村里和镇建设办,村镇两级需要确认5个问题,是否一户一宅,是否建筑占地面积控制在140方一户,是否高度控制在合理范围内(一般不能高过左右邻居,村里一般是3层楼允许建设),是否符合安全设计,是否取得了左右邻居的认可。一般提交之后,需要获得村镇两级的同意建设确认书或审批书,方可开工建设,一般1周左右的审批时间。

在这里提一句,整个项目的进度和村里保持密切的联系和沟通,会帮助你更加快速推进项目。


3、试营业前

装修完成,室内软饰布置阶段,随时可以试营业的时候,就需要向工商部门申请办理营业执照,针对民宿项目,一般情况下工商部门就会要求业主提供包括卫生、环保、消防、公安等部门的前置审批文件,或民宿专属管理部门出具的同意营业意见书。

卫生:主要是员工健康证是否具备?涉及到餐饮的卫生解决办法?,这个都不难解决。

环保:主要是污水和垃圾的处理办法?这个也不难解决。

消防:主要是消防通道,防火材料使用情况等,这个比较麻烦,如果事先没有按照消防要求去做的话,当地又没什么指导意见的话,估计后续就头痛了。

公安:主要是人员登记制度和报警制度,这个不难解决。

这里提一句,其他什么都可以在事后来处理,唯独消防是需要事前了解,以免日后返工装修,那就难受了。

完成了上述部门的前置审批,恭喜你,可以去工商部门很顺利的领取你的营业执照了。


4、营业中

这个期间,你主要跟政府部门打交道是两个方面。

①上述各部门的日常检查

部门巡检这个很正常,没什么需要特别注意的,作为民宿,为住客提供一个卫生、安心、无污染的入住环境,是理所应当的。

②县市旅游局、县市农办、乡镇级政府的各类奖励扶持政策的申请,参加上述部门举办的各类民宿行业会议等之类。


基本上上面4个节点是需要和政府重点打交道的,当然在整个民宿的开办过程中,需要时刻关注政策动向,政府动态,适应政府管理,借力政府,实现民宿的长期稳定高效经营。



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